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둔촌주공 올림픽파크 포레온

주력 59㎡·84㎡ 진짜 완판

3월 중 전용 29~49㎡ 무순위 줍줍

둔촌주공 올림픽파크포레온

단지내상가 & 상가동 분양 예정

서울 강동구 둔촌주공아파트 올림픽파크포레온의 주요 주택형인 전용면적 59㎡·84㎡가 예비입주자 대상 계약에서 드디어 '완판'에 성공했습니다.

지난해 분양시장 최대어로 꼽힌 서울 강동구 올림픽파크 포레온 둔촌주공 재건축이 예비 당첨자 계약까지 진행한 결과 주력 평형을 모두 판매하는 데 성공한 것입니다. 정부의 규제가 대거 풀리면서 계약 성적에 영향을 미쳤다는 분석입니다.

시공사업단에 따르면 둔촌주공 올림픽파크포레온은 일반분양 물량 4786 가구 중 59㎡와 84㎡에 대한 계약을 모두 완료했다고 합니다. 59㎡ 1488 가구와 84㎡ 1237 가구 등 총 2725 가구입니다. 이들 평형은 지난 2월 17일까지 진행된 본계약에서 70%에 육박하는 계약률을 기록했습니다. 시공사업단 관계자는 "최근 서울에서 분양한 단지들의 계약금이 총분양가의 10%였다는 점을 감안하면 20% 계약금을 내건 이곳의 주력 평형 게약은 주목할 만한 성과"라고 자평했습니다.

이로써 물량은 전용 29㎡·39㎡·49㎡인 소형 평형만 남게 되었습니다. 시공사업단은 소형 평형 물량 역시 일부 조기 완판을 예상하고 있습니다. "등록 임대 사업자 제도가 부활하면서 소형과 다주택자를 중심으로 세제 혜택이 늘었다"라며 "특히 강남권은 임대수요가 높아 안전 투자자산이 될 수 있다"라고 말했습니다.

다만 전용 29~49㎡ 등 소형 평형대 계약률은 60%대로 알려지고 있습니다. 800가구 이상이 남아있다는 게 업계 관계자의 설명입니다. 조만간 무순위 청약을 통해 나은 물량의 입주자를 모집할 예정입니다.

남은 소형 평형대 완판도 문제없다는 것이 분양업계의 시각입니다. 무순위 청약 요건 완화로 전국구 줍줍이 가능해지기 때문입니다.

국토교통부는 '주택 공급에 관한 규칙 일부 개정안'을 2월 20일 입법예고한 바 있습니다. 무순위 청약 시 무주택·거주기 요건을 폐지해 유주택자, 타 지역 수요자도 참여할 수 있도록 한 것입니다. 2월 28일부터 시행됩니다.

올림픽파크포레온 59㎡·84㎡ 완판에

조합원 입주권 호가 올랐지만...

(대한경제 2023. 02. 20. 김현희 기자)

올림픽파크포레온(둔촌주공 재건축 사업)의 전용면적 59·84㎡가 완판됐다는 소식이 접해지자 조합원 입주권 매물의 호가가 오르는 모습입니다.

다만 조합원이 부담해야 할 추가 부담금까지 계산해야 하는 만큼 매수자들도 계산기를 두드리는 상황입니다. 이르면 올해 연말 분양권 전매제한이 풀리면서 분양권 매물도 쏟아질 가능성이 있어, 매수자들의 문의만 상당하다는 전언입니다.

2월 16일 부동산업계에 따르면 둔촌주공 1단지 중 전용면적 84㎡를 배정받는 급매물이 최저 15억 원부터 시작됩니다. 불과 1달 전까지만 해도 최저 매물은 14억 원대였지만 해당 매물들은 모두 소화되고 이제는 15억 원부터 시작하는 모습입니다. 최대 18억 원 매물도 나온 상태입니다.

14억 원의 급매가 나왔던 지난해 연말과 올해 1월 초에는 올림픽파크포레온의 일반분양 계약률이 예상보다 저조한 것으로 나타나면서 급전이 필요한 일부 조합원들이 급매로 던진 바 있습니다. 분양가에 유상옵션 및 취등록세를 계산하면 14억 원의 급매는 추가 부담금을 고려해도 나쁘지 않다는 판단에 대부분 소진됐습니다.

1월 말에는 이미 14억 원의 급매는 찾기 어렵고 14억 원 후반대나 15억 원의 매물이 나오기 시작했습니다. 2월 초 진행한 예비 입주자 대상 계약을 진행하여 59㎡·84㎡의 완판 소식이 들려오자 이같은 조합원 매물의 호가가 더 올랐습니다.

예비당첨에 속하지 못한 대기수요들에게는 이제 조합원 매물밖에 없습니다. 아니면 서울 다른 지역의 청약을 기다리거나 자금현황에 맞는 다른 매물을 찾아야 합니다. 조합원 매물은 매매가만 보면 안됩니다. 추가 부담금 및 이주비대출 승계까지 모두 계산해 보아야 합니다.

전용면적 84㎡를 배정받는 둔촌주공 1단지의 15억 원 매물은 이주비대출 2억 5000만 원 등을 승계하고 추가 부담금 1억 9000만 원까지 더하면 실제 비용은 16억 원 후반대 정도되는 매물입니다.

둔촌주공 3단지의 매물도 전용면적 84㎡를 배정받는 매물 가격이 18억 원입니다. 이주비대출 3억 원대 수준을 승계받고 추가부담금이 다른 매물보다 적어 실제 비용은 18억 원을 넘어섭니다. 여기에 조합원들에게 제공되는 무상옵션 가격 등을 고려해 분양권의 유상옵션과 비교 분석해야 합니다.

이렇게 추가 부담금의 상황이 달라 매매가가 높아도 실제 비용이 덜 들어가는 매물이 있는가 하면, 매매가가 낮지만 실제 비용이 많아야 하는 매물도 있습니다.

대기수요들에게는 또 이르면 올해 연말부터 전매제한이 풀리는 분양권이 기다립니다. 분양권에 프리미엄이 덧붙여 나올지 아니면 부동산 시장의 침체로 무피(프리미엄 없음)가 될 지 알 수 없습니다. 올림픽파크포레온을 매수하려는 대기 수요들이라면 계속 계산기를 두드려야 하는 상황입니다.

둔촌동 인근 A공인중개사무소 관계자는 "둔촌주공 조합원의 입주권 호가가 오르고 있지만 매수자 입장에서는 추가부담금과 향후 분양권의 향방 등 여러가지를 다 따져봐야 합니다."라며 "급매라고 무턱대고 잡기보다 실제 들어가는 비용을 계산해도 늦지 않을 것"이라고 말했습니다.

"2억 더 내라니"...

분담금 폭탄에 둔촌주공 패닉

(이데일리 2023. 02. 28. 박지애 기자)

시공단 지난 21일 조합에 '추가분담금' 책자 배포

로열동, 층, 향에 따라 조합원 세대당 평균 1.2억

유상옵션비용만 7000만 원, 이주비 대출이자 1억 원

서울 강동구 재건축 단지인 둔촌주공 올림픽파크 포레온 조합원들이 동호수 추첨 이후 책정된 추가 분담금이 평균 1억 2000만 원에 달하는 것으로 나타났습니다. 일부 세대는 최대 2억 원에 달하는 추가분담금을 고지받았습니다.

조합과 시공단은 오는 4월 공사비 검증 결과를 토대로 최종 분담금을 결정하고 이를 상호 수용키로 합의한 상황입니다. 이런 상황에서 기존보다 늘어난 추가부담금이 세대별로 배포됐고 추가분담금 외에도 고금리 이주비 대출 이자와 기존 무상옵션이 유상옵션으로 바뀌는 등 조합과 시공단 간의 갈등 격화를 예고하고 있습니다.

27일 정비업계에 따르면 지난 21일 둔촌주공 시공단은 조합원 각 세대에 분담금 내역을 명시한 책자를 배포했습니다. 해당 채자에는 동호수 초첨 완료 후 배정한 로열동 여부, 층, 향에 따른 적정 권리가액과 차감한 부분이 분담금으로, 추첨된 동호수에 따라 조합원별로 내야 할 추가 분담금 평균 1억 2000만 원가량으로 분석됐습니다. 일부 세대에서는 최대 2억 원을 넘는 분담금 내역서를 받아 황당하다는 반응이 나오고 있습니다.

둔촌주공 조합원 A씨는 "전용면적 84㎡을 배정받았는데 기존엔 '환급'을 받기로 돼 있었는데 이번에 나온 추가분담금 내역에선 7000만 원을 추가로 내라고 통보받았다"며 "다른 조합원은 비슷한 조건인데 층이 더 좋아서 1억 2000만 원을 더 내야 한다고 하더라. 이주비 대출 이자만 1억 원가량이 나온 점을 고려하면 사실상 일반분양과 크게 다른 점을 모르겠다"라고 토로했습니다.

평균 권리가액은 동호수 추첨에 따른 로열동, 층, 향에 따라 4억 4700만 원에서 10억 47만 원대로 레버리지가 큰 편입니다. 이 때문에 분담금은 가구별로 다르지만 2단지만 놓고 보면 기존 전용면적 52㎡ 소유자가 84㎡를 분양받으면 최대 2억 원 가량의 분담금을 내야 한다는 계산입니다. 반면 조합원이 기존 보유하던 아파트보다 새로 분양받는 아파트 면적이 작아지면 환급받을 수도 있습니다. 여기에다 공사 기간 지연에 따른 이주비 대출이자 부담도 조합원들의 불만을 고조시키고 있습니다.

둔촌주공 조합원 B씨는 "예정된 입주보다 3년이나 늦어지면서 이주비 대출 이자도 늘었는데 시공단이 당시 이주비를 지원하겠다면서 조합원들에게 배포한 책자에는 '기본(무이자)'로 최대 3억 원의 넉넉한 이주비와 함께 이사비용 지원한다'라고 되어 있어서 대출이자가 없다고 생각한 조합원이 많았다"며 "시공단에 사기당한 기분이라고 토로하는 조합원이 많다"라고 분위기를 전했습니다. 이주비 대출 이자율은 6.88%로 평균 2억~3억 원의 이주비 대출은 받은 조합원이 대다수여서 한 세대당 이자비용만 1억 원 안팎이 발생한 상황입니다.

둔촌주공 조합원들은 오는 4~5월 중 발표하기로 한 한국부동산원의 공사비 검증 내역 결과를 받아본 후에 조합원 분양 계약을 진행해야 하는 게 아니냐고 주장합니다. 조합과 시공단은 지난해 공사재개를 위한 최종 합의사항에서 부동산원의 검증 결과를 받아들여 이행하기로 했습니다.

이런 상황에서 조합원 분양계약이 당장 4월초부터 진행하는 데 이미 책정된 추가분담금을 다 내고 계약할 수밖에 없는 게 아니냐는 것입니다. 부동산원의 손실 보상금액 검증 금액 결과에 따라 공사중단의 불씨가 남아있습니다.

또 다른 문제는 기존 무상 옵션으로 제공하기로 했던 가전제품이 유상으로 변경됐다는 점입니다. 유상옵션비용만 7000만 원가량 되기 때문에 시공단에서 이를 받아 공사비로 충당하려는 것 아니냐고 불만을 드러냅니다. 조합원 C 씨는 "4월에 공사비 검증 내역이 최종으로 나오면 이야기하겠지만 조합원 사이에선 계약 한 달 정도를 앞두고 자체적인 옵션비 검증이나 이주비 대출 갈아타기 등으로 줄여보려는 노력이 한창이다"라고 말했습니다.